メリットとデメリット

シェアハウスのメリット

収益性が高い

シェアハウスの場合、ワンルーム賃貸やファミリータイプのLDK賃貸、戸建賃貸などと比較すると収益性が極めて高いのが特長です。これは、1つの物件で複数の入居者から賃料収入を得られるため、費用対効果が大きく、しかも空室のリスクを分散できるからです。

初期投資はワンルーム賃貸よりも高くなりますが、LDK・戸建の場合と同等で、そのうえ利回りに関してはこれらすべてを上回る数字が期待できます。

また、自己資金が少ない場合にも住宅ローンの適用などでレバレッジ効果を期待でき、事業をスタートするハードルは低くなっています。

安定性が高い

不動産賃貸業としての安定性ですが、これも他の賃貸スタイルとは比較にならないほど優れています。

1物件で複数の入居者と契約するため、同時に全員がいっせいに退去することはまず考えられません。仮に入居者が5人として、そのうち1人か2人が退去したとしても、テナント募集により次の入居者が決まるまでの空室期間は一般賃貸に比べてはるかに短く、結果的に常時満室に近い稼動率を維持することが可能です。

また、オーナー自身が入居するなどの方法で住宅ローンを適用すれば、物件の残存期間にかかわらず長期にわたるローンを組むことが可能になるため、中古物件でも資金繰りに苦労することなく安定した経営を続けることができます。

汎用性が高い

また物件自体の汎用性の高さが挙げられます。
上記のようにオーナー自身が入居するケースでは、賃料収入こそ1室分減ることになりますが、収益性の高い物件であれば他の部屋の賃料収入をローンの返済に充て、自らは1円も支払わずに住み続ける―「家賃を払わず、家賃を稼ぐ」という理想的なキャッシュフローを実現することも可能になります。

あるいは地方在住で、月に何日か必ず首都圏に出張するというような仕事の場合、上京時の宿泊施設として1室を確保し、他の部屋を貸して賃料収入を得ることも可能です。
こうすれば、ビジネスホテルやウイークリーマンションなどを利用するよりはるかに経済的です。

また、結婚や出産など、将来的なライフスタイルの変化に合わせて、シェアハウスを自宅として再利用することもできるのです。

シェアハウスのデメリット

シェアハウスで発生するリスクとは

様々な魅力が溢れるシェアハウスですが、入居するだけならともかく、自分で運営を始めようとするとなかなか簡単にはいきません。

どんな業種・職種でも同じですが、オーナー業にもプロとアマの違いがあります。
シェアハウス物件に特有の管理やテナント募集のノウハウが必要です。部屋貸し気分で安易に始めると、入居者間やマンション内でトラブルが起きる可能性も あります。適切なルールを設けて、細やかに気を配る管理体制が必要です。

ひと口に「管理」といっても、オーナー様が副業として不動産業を行う場合、管理にどれだけ手間がかかるかは非常に大きな問題です。個人で管理すればお金はかかりませんが、慣れない管理業は意外に手間がかかるものです。
他に本業を持っているオーナー様では管理に十分な手間や時間をかけることが難しく、不要なトラブルを招き、余計な費用を発生させてしまう場合もあります。

シェアハウスに限らず、一般賃貸を経営する場合でも、費用対効果を考えると、管理会社の利用やサブリースを検討するのが得策です。

しかも、シェアハウスの運営は一般賃貸より確実に手間がかかります。管理が悪いとゴミが散乱して不衛生になったり、設備が壊れるなどして入居者が離れてしまったり…結果的に物件の資産価値も下がります。

また、プロの管理会社であっても、シェアハウスを扱ったことのある業者はほんのひと握りというのが現状です。そうした業者が、一般賃貸と同じように考えて管理しようとして失敗するケースも見られます。
シェアハウスの特性を考慮して、正しく対応できる管理体制を整える必要があるのです。

リスクを回避するには

シェアハウスは、一般的な賃貸物件に比べ管理の手間がかかります。ハウスとしてのルール決めなど大変なこともありますが、シェアハウスそれぞれのコンセプトに合わせて決定すれば、運営はうまくいきます。もちろん、入居者の要望に合わせて柔軟にルールを変更していくことも大切です。

はじめに決めておきたいルールの例

-掃除・ゴミ出しは管理会社側が行う? or 入居者が当番制で行う?
-入居者の友だちの宿泊はOKにする?
-禁煙にする?or 喫煙場所を設けて、それ以外は禁煙にする?
-冷蔵庫の使い方はどうする?
-他の入居者からのクレームがあったときはどうする?
-光熱費の無駄遣いで、請求金額が高くなった場合はどうする?
-ルールを守れない入居者には、どのように対応する?